Duas etapas, um processo

Quando falamos de cobrança condominial, existem duas grandes etapas: a extrajudicial e a judicial. Entender quando usar cada uma — e como integrá-las — é fundamental para uma gestão eficiente da inadimplência.

O que é cobrança extrajudicial

A cobrança extrajudicial acontece antes de qualquer ação na Justiça. Envolve:

• Comunicação direta com o inadimplente por telefone, e-mail, carta ou WhatsApp
• Negociação de prazos e condições de pagamento
• Tratativas para chegar a um acordo
• Registro de todas as tentativas de contato

A grande vantagem dessa etapa é a agilidade: não depende do sistema judiciário e pode resolver o problema em dias ou semanas.

O que é cobrança judicial

Quando o extrajudicial não resolve, a cobrança judicial entra em cena. Isso significa:

• Ação de cobrança movida contra o inadimplente
• Processo formal no Judiciário
• Possibilidade de penhora de bens, incluindo o próprio imóvel
• Execução forçada quando há sentença favorável

O processo judicial é mais demorado e depende do trâmite do Poder Judiciário, mas é uma ferramenta poderosa quando necessária.

Quando usar cada abordagem

Comece pelo extrajudicial

Na maioria dos casos, faz sentido iniciar pela cobrança extrajudicial:

• É mais rápida
• Tem custo menor
• Preserva melhor o relacionamento
• Muitos inadimplentes pagam nessa fase

Avance para o judicial quando

• O inadimplente não responde às tratativas
• Há recusa em negociar
• Os valores são significativos
• Há risco de prescrição da dívida
• O extrajudicial se esgotou

O problema de "jogar de mão em mão"

Um erro comum é tratar extrajudicial e judicial como serviços separados. O condomínio contrata uma empresa para cobrar, não dá certo, aí contrata um advogado para entrar com ação, aí perde o histórico, aí...

Esse modelo fragmentado gera:

• Perda de informações
• Retrabalho
• Inconsistência
• Atrasos desnecessários

A vantagem da operação integrada

Quando extrajudicial e judicial são conduzidos pela mesma operação, com o mesmo histórico e os mesmos critérios:

• O processo flui naturalmente de uma etapa para outra
• Não há perda de informações
• Os advogados conhecem o caso desde o início
• A gestão tem visão unificada

Jurídico integrado, não jurídico separado

O ideal é que o jurídico não seja apresentado como "ameaça" ou "último recurso dramático". Ele deve ser uma camada técnica que sustenta a estratégia e dá continuidade ao fluxo quando necessário.

O objetivo nunca é "judicializar tudo". É ter um caminho claro e previsível para cada situação.

A etapa judicial depende de critérios e necessidade de cada caso.