A inadimplência é um dos maiores desafios da gestão condominial. Quando um condômino deixa de pagar, o impacto vai além do financeiro: afeta o caixa, gera desgaste político em assembleias, cria situações constrangedoras entre vizinhos e coloca o síndico em uma posição delicada.

O problema é que a maioria dos condomínios tenta resolver isso de forma improvisada — cobrando diretamente, usando comunicação informal, tratando cada caso de um jeito. O resultado? Inconsistência, conflito e baixa efetividade.

Por que a cobrança improvisada não funciona

Quando o próprio síndico ou a administradora conduz a cobrança de forma não estruturada, surgem problemas previsíveis:

• Desgaste pessoal: o síndico vira "o cobrador" e fica exposto a conflitos com vizinhos
• Falta de critérios: cada caso é tratado de um jeito, gerando percepção de favoritismo
• Inconsistência: a cobrança para quando há outras demandas mais urgentes
• Risco de abordagem inadequada: sem expertise, a comunicação pode ser ineficaz ou até problemática

Inadimplência não se resolve com pressão. Se resolve com processo, técnica e responsabilidade.

A chave: processo estruturado

Uma operação de cobrança eficiente segue etapas claras:

1. Rotina de levantamento — identificar débitos de forma periódica, não apenas quando o problema fica crítico
2. Comunicação estruturada — usar uma régua de comunicação com cadência definida
3. Critérios claros — definir quando e como cada ação será tomada
4. Acompanhamento — registrar cada tratativa e manter histórico
5. Evolução gradual — do extrajudicial ao judicial, quando necessário

Terceirizar ou fazer internamente?

Fazer internamente exige tempo, expertise e expõe a gestão ao confronto direto. Terceirizar para uma empresa especializada oferece vantagens claras:

| Interno | Terceirizado | |---------|--------------| | Síndico exposto ao conflito | Camada profissional entre gestão e inadimplente | | Processo improvisado | Método estruturado | | Jurídico separado | Extrajudicial + judicial integrado | | Resultados incertos | Acompanhamento transparente |

O importante é que, independente da escolha, haja método e consistência.

Comunicação que funciona

A forma como você se comunica com o inadimplente faz diferença:

• Tom institucional — não é pessoal, é do condomínio
• Clareza — informar débito, prazo e consequências de forma objetiva
• Respeito — firmeza sem agressividade
• Cadência — seguir uma régua definida, não cobrar uma vez e esquecer

Resultados aparecem com consistência

Quando há processo, método e acompanhamento, os resultados tendem a aparecer — não de forma mágica, mas como consequência natural de uma operação bem conduzida.

A inadimplência não vai desaparecer completamente. Mas pode ser gerenciada de forma que o caixa do condomínio tenha previsibilidade e a gestão tenha tranquilidade.

Resultados variam conforme perfil da carteira e adesão ao processo.