A inadimplência é problema da gestão, não só do inadimplente

Quando um condômino deixa de pagar, o impacto não fica restrito a ele. O condomínio perde receita, o caixa fica comprometido, outros condôminos acabam arcando com a diferença. É um problema coletivo que exige resposta estruturada.

Como síndico, você é responsável por garantir que a gestão financeira do condomínio funcione — e isso inclui lidar com inadimplência.

O que a lei permite

O Código Civil e a legislação condominial dão algumas ferramentas importantes:

Cobrança de multa e juros

O inadimplente pode (e deve) pagar multa e juros sobre o valor em atraso, conforme previsto na convenção do condomínio.

Ação de cobrança

O condomínio pode mover ação judicial para cobrar o débito. Esse processo pode levar à penhora de bens, inclusive do próprio imóvel.

Restrição de uso de áreas comuns?

Esse é um tema polêmico. A tendência jurisprudencial é não permitir a restrição de uso de áreas essenciais. Consulte um advogado antes de tomar qualquer medida nesse sentido.

O que o síndico NÃO deve fazer

Expor o inadimplente publicamente

Nunca divulgue o nome de inadimplentes em murais, grupos ou assembleias. Isso pode gerar processos por danos morais.

Cobrar de forma agressiva ou constrangedora

Firmeza é diferente de agressividade. Cobrança inadequada pode voltar contra o condomínio.

Negociar de forma inconsistente

Se você dá condições especiais para um e não para outro, gera percepção de favoritismo. Critérios devem ser claros e aplicados igualmente.

Deixar para depois

Inadimplência não se resolve sozinha. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica a recuperação.

Opções disponíveis para o síndico

1. Cobrar internamente

É possível, mas exige tempo, conhecimento e expõe o síndico ao confronto direto. Funciona melhor em condomínios pequenos.

2. Delegar para a administradora

Algumas administradoras têm equipe de cobrança. Verifique se é um processo estruturado ou apenas ligações esporádicas.

3. Terceirizar para empresa especializada

Uma empresa de gestão de inadimplência assume o processo, adiciona método e integra o jurídico. Tira o peso do síndico.

Perguntas que você deve fazer

Antes de definir como lidar com a inadimplência, responda:

• Qual o percentual atual de inadimplência?
• Quantas unidades estão em atraso?
• Há casos antigos sem tratativa?
• A comunicação com inadimplentes é estruturada?
• Existe acompanhamento e relatório?
• O jurídico está integrado ao processo?

O papel do conselho

O conselho fiscal pode (e deve) acompanhar a gestão da inadimplência. É importante que haja visibilidade sobre:

• Volume de inadimplência
• Ações sendo tomadas
• Resultados alcançados
• Casos em fase judicial

Governança é a chave

Inadimplência bem gerida não depende de sorte. Depende de processo, transparência e acompanhamento. Quando há governança, a gestão consegue prestar contas, demonstrar ações e evitar questionamentos.

Cada condomínio tem sua realidade. As estratégias devem ser adaptadas ao contexto específico.